Haus oder Wohnung geerbt? Wer eine Immobilie geerbt hat, steht vor vielen Fragen.
In Zusammenhang einer kostenlosen Immobilienbewertung informieren wir Sie über alle Möglichkeiten und beraten Sie zu unseren Leistungen für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie.
Was bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Erbfall zu beachten ist:
Wer etwas geerbt hat, sollte sich umfänglich informieren und mit den grundlegenden Fakten des Erbrechts vertraut sein.
Immobilien zählen in der Regel zu den wirtschaftlich und emotional bedeutendsten Vermögenswerten eines Nachlass. Zudem sollten Sie sich schnellstmöglich um die Erbsache kümmern, denn das Erbrecht sieht nur ein kurzes Zeitfenster vor, in dem Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen können. Gerade bei geerbten Immobilien besteht zudem die Möglichkeit, dass noch hohe Schulden auf den Immobilien lasten. Die Erbschaft kann nur ganz angenommen- oder im Ganzen ausgeschlagen werden. Weitere wichtige Aspekte sind die Erbschaftssteuer und gegebenenfalls eine anfallende Spekulationssteuer.
Sie benötigen einen professionellen Rat? Oder eine Moderation innerhalb einer Erben- oder Eigentümergemeinschaft? Wir freuen uns Sie kennen zu lernen. Kontaktieren Sie unsere Experten von Graf von Held Immobilien.
Folgende grundlegende Themen zur Erbschaft sollten zunächst geklärt werden:
- Um was für eine Erbsache handelt es sich?
- Gibt es weitere Erben?
- Liegen eventuell Schulden auf der Erbsache? Wenn ja, wie hoch sind diese?
- Ist ein Testament vorgesehen?
- Wann wird das Testament eröffnet?
- Liegt bereits ein Erbschein vor?
- Gilt die gesetzliche Erbfolge?
- Steht Ihnen ein Pflichtteil des Erbe zu?
- Möchten Sie die Erbschaft annehmen?
- In welchem Verhältnis standen Sie zur verstorbenen Person?
- Welchen Wert hat die vererbte Immobilie?
Die Unterstützung durch einen Immobilienmakler kann eine große Erleichterung für die Erben bedeuten. Ein Makler kümmert sich um wichtige Angelegenheiten wie die Wertermittlung, den Energieausweis, weitere wichtige Dokumente und den Verkauf der Immobilie.
Wer wird bei einer Erbschaft Eigentümer einer Immobilie?
Im Fall dass das Erbrecht nicht testamentarisch festgelegt wurde, greift die gesetzliche Erbfolge ein. Eigentümer einer vererbten Immobilie werden die Erben, gemäß der gesetzlichen Erbfolge entsprechend Ihrer Quote. z.B. der Ehepartner und die eigenen Kinder. Zu welchen Teilen der Ehepartner erbt, ist davon abhängig, welchen Güterstand das Ehepaar hatte. Häufig hier angewandt wird die Regelung der Zugewinngemeinschaft. Grundsätzlich erben Kinder zu gleichen Teilen. Sollte eines der rechtlich anerkannten Kinder bereits verstorben sein, so geht das Erbe an die Enkelkinder über. Hat ein Erblasser beispielsweise mit seiner Frau eine Immobilie bewohnt, so erhält der überlebende Ehepartner ein Vorrecht an der Immobilie. Wenn er die Immobilie aus finanziellen Gründen nicht übernehmen kann, hat er die Möglichkeit sich ein Wohnrecht- oder Nießbrauch einräumen zu lassen. Hier sollte allerdings geprüft werden, ob der Ehepartner dies gegenüber den anderen Erben ausgleichen muss. Da die besagten Rechte einen Wert innehaben. Bei weiterer sich im Nachlass befindlichen Immobilien, hat der überlebende Ehepartner keinerlei Vorrechte gegenüber den anderen Erben. Über den weiteren Verlauf müssen Sie dann als Erbengemeinschaft über die Immobilie entscheiden. Im Fall, dass der Erblasser ein Testament verfasst hat, fällt die Immobilie den im Testament eingesetzten Erben zu. Erbengemeinschaften entstehen, wenn der Erblasser mehrere Personen in seinem Testament benennt oder sie zu der gesetzlichen Erbfolge gehören. In einer Erbengemeinschaft gehört grundsätzlich alles allen gemeinsam. Die üblichen Entscheidungen zwecks dem Verkauf bzw. der Verwaltung einer Immobilie müssen mehrheitlich oder einstimmig von der Erbengemeinschaft beschlossen werden. In der Praxis führt dies häufig zu Streitigkeiten und Konflikten. Im Fall, dass die Erben sich nicht einig werden, kann es auch zu einer Teilungsversteigerung des Erbanspruchs kommen. Hierauf hat jeder der Erben einen grundsätzlichen Anspruch. Einzige Ausnahme, im Fall dass der Erblasser die Immobilie nicht anhand einer Teilungserklärung an einen bestimmten Erben übertragen hat.
Als Erbengemeinschaft haben Sie folgenden Möglichkeiten:
1.) Einvernehmlicher Verkauf – In vielen Fällen entscheidet sich die Erbengemeinschaft dazu, die Immobilie zu verkaufen. Der Verkaufserlös kann anschließend entsprechend aufgeteilt werden.
2.) Auszahlung der Miterben – Zur Auszahlung der Miterben müssen Erben zunächst die geerbte Immobilie bewerten lassen. Anschließend können Sie die Miterben auszahlen und die Immobilie übernehmen.
3.) Vermietung der geerbten Immobilie – Hier sollten Sie abwägen ob eine Vermietung der geerbten Immobilie als sinnvoll geachtet werden kann. Denn die fälligen Instandhaltungskosten der oft mehrere Jahrzehnte alten Gebäude können je nach Immobilientyp aufwendiger sein als zunächst gedacht. Dadurch ist eine angemessene Eigenkapitalrendite nur selten möglich. Die Einnahmen aus der Vermietung können entsprechend aufgeteilt werden.
4.) Nicht einvernehmlicher Verkauf – In der Praxis führt dies häufig zu Streitigkeiten und Konflikten. Grundsätzlich kann jeder Erbe die sogenannte Erbauseinandersetzung beantragen. Dann wird das Vermögen unter den Erben aufgeteilt. Einigen sich diese beispielsweise nicht auf eine Veräußerung, so kann es zum Zwangsverkauf kommen. Ähnlich wie bei einer Zwangsvollstreckung ist der Verkaufserlös dann meist deutlich geringer, als wenn das Objekt auf dem freien Markt angeboten wird.
Rangordnung der gesetzlichen Erbfolge:
- Erben 1. Ordnung – Kinder und Enkelkinder*
- Erben 2. Ordnung – Eltern und Geschwister, sowie die Kinder der Geschwister*
- Erben 3. Ordnung- Großeltern, Tanten und Onkel und deren Kinder*
*Die Kinder eines Erben (nicht Erblassers), erben nur, wenn beide Eltern verstorben sind.
Erbrechtlich geregelt ist, dass nur die Erben einer Ordnung erben. Gibt es also Erben erster Ordnung, wird das Erbe vollständig unter ihnen aufgeteilt. Erst wenn es keine Erben erster Ordnung gibt, wird das Erbe unter den Erben zweiter Ordnung aufgeteilt. Eine Ausnahme entsteht bei überlebenden Ehegatten oder Lebenspartnern. Sie gehören zu keiner Ordnung und erben immer anteilig. Das bedeutet: Gibt es Verwandte erster Ordnung, erbt der Ehe- oder Lebenspartner ein Viertel des Vermögens. Gibt es keine Erben erster Ordnung, erben Ehe- und Lebenspartner die Hälfte.
Welche Kosten entstehen, bei einer geerbten Immobilie?
Wird eine Immobilie geerbt, kommt neben dem zeitlichen Aufwand auch finanzieller hinzu.
1) Erbschein – Die Kosten für den Erbschein hängen vom geerbten Vermögen ab. Haben Sie beispielsweise eine Immobilie geerbt, die ca. 1.Mio.Euro wert ist, so betragen die Kosten für den Erbschein ca. 2000 Euro.
2) Grundbuch – Damit Sie wirklich Eigentümer der Immobilie werden, müssen Sie eine Änderung des Grundbuchs vornehmen. Sofern die Immobilie zeitnah verkauft werden soll, ist dies allerdings nicht von Nöten.
3) Laufende Kosten – Für das Objekt fallen selbstverständlich weiterhin die laufenden Aufwendungen an. Hierzu gehören unter anderem Nebenkosten, Steuern und ggf. Renovierungskosten etc.
4.) Erbschaftssteuer – Die Erben sind verpflichtet, das Erbe binnen drei Monaten dem Finanzamt zu melden um dies zu versteuern. Höhe des Steuersatzes und Steuerfreibeträge sind maßgeblich abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben sowie dem Wert des vererbten Vermögens.
5.) Tritt ggf. eine Spekulationssteuer ein? Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach §23 EstG einkommenssteuerpflichtig. Darunter fallen auch Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie. Die gesetzliche Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre ab ihrem Kauf. Bei geerbten Immobilien markiert der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers den Beginn der Spekulationsfrist. Dies gilt übrigens auch für die Spekulationssteuer bei Schenkungen. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt wurde. Dabei gelten auch angefangene Kalenderjahre. Wenn also ein Haus im Dezember 2019 gekauft und bezogen wurde, können Sie es bereits ab Januar 2021 wieder verkaufen.
6.) Liegen eventuell Schulden auf der Erbsache? Wenn ja, wie hoch sind diese?
7.) Kosten für die Auflösung des Inventars, sowie Kosten für die Renovierung.
Sie möchten wissen ob sich ein Verkauf Ihrer Immobilie lohnt? Bzw. wie hoch ggf. die anfallende Spekulationssteuer wäre? Gewinnen Sie mithilfe unserer Immobilienbewertung Klarheit, wie viel die geerbte Immobilie wert ist.
Welche Erbschaftsteuer fällt für Immobilien an?
Erbrecht und Erbschaftssteuer werden im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) streng reglementiert. Die Erben sind verpflichtet, dies binnen drei Monaten dem Finanzamt zu melden und das Erbe zu versteuern. Höhe des Steuersatzes und Steuerfreibeträge sind maßgeblich abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben sowie dem Wert des vererbten Vermögens. Immobilien sprich Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen wie andere Nachlasswerte der Erbschaftsteuer. Grundlage hierfür ist der tatsächliche Verkehrswert.
Bei Immobilien bedarf es einer genauen Wertermittlung. Die Erben sollten hier einen realistischen Wert für die Immobilie angeben. Wenn Sie die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie berechnen möchten, benötigen Sie den Wert der Immobilie.
Wir stehen Ihnen als Makler gerne für eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung Ihrer Immobilie zur Seite.
Das Nachlassgericht hat im Einzelfall die Möglichkeit, den Wert der Immobilie festzulegen.
Welche Unterlagen werden für das Grundbuchamt benötigt?
Aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder eines Testaments werden Sie automatisch Erbe. Wenn Sie ihr Erbrecht gegenüber anderen beweisen müssen, sind Sie entweder als Erbe im Besitz eines vom Nachlassgericht eröffneten notariellen Testaments, welches Sie als Erben ausweist oder Sie haben einen Erbschein. Dies ist beispielsweise für den Verkauf oder die Berichtigung des Grundbuchs von Nöten. Den Antrag für einen Erbschein können Sie beim zuständigen Nachlassgericht stellen. Dieser kann von einem oder mehreren Erben gestellt werden. Welches Nachlassgericht für Sie zuständig ist richtet sich grundsätzlich nach dem letzten Wohnort des Verstorbenen. Möchten Sie als Erbe oder ggf. die Erbengemeinschaft die Immobilie zeitnah verkaufen, können Sie auf die Grundbuchberichtigung verzichten. Der Käufer der Immobilie wird dann in das Grundbuch im Rahmen des Verkaufs eingetragen. Im Fall Sie die vererbte Immobilie behalten möchten, muss das Grundbuch berichtigt werden. Diese Pflicht regelt die Grundbuchordnung (§ 82 GBO). Einen Antrag auf Grundbuchberichtigung können Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts stellen.
Da das Erbrecht sehr umfangreich und teilweise auch kompliziert ist, möchten wir nicht auf alle Merkmale und Details eingehen. Wir informieren hier lediglich über die üblichen Szenarien und Abläufe einer Erbschaft.
Da sich die Gesetze zum Thema Erbe sowie steuerliche Auswirkungen ändern können, übernehmen wir keinerlei Haftung für die vorangegangenen Informationen. Zudem dürfen wir als Makler Unternehmen keine Rechts- oder Steuerberatung übernehmen. Auf Grund dessen ist es unausweichlich einen Fachanwalt oder Steuerberater zu konsultieren.
