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Immobilienfachwissen von A-Z

Von A wie Abschreibung bis Z wie Zinshaus – die Begrifflichkeiten zum Thema Immobilien sind vielfältig. Auf Grund dessen erläutern wir nachfolgend die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien:

Abteilung (Grundbuch):

Als Abteilungen werden im deutschen Grundbuchrecht die verschiedenen, in sich abgeschlossenen Abschnitte eines Grundbuchblattes bezeichnet, die dessen Gliederung dienen. Die Vielzahl der in ein Grundbuch eintragungsfähigen dinglichen Rechte erfordert zwecks Erhaltung der Übersichtlichkeit eine Untergliederung des Grundbuchs, damit Gruppen von sachlich zusammengehörigen Rechten getrennt von anderen Rechten eingetragen werden können. Der Gesetzgeber hatte sich mit Inkrafttreten der Grundbuchverfügung (GBV) im April 1936 dafür entschieden, dem Grundstückseigentum als absolutes Recht eine eigene Abteilung, die Abteilung 1, zu widmen. Die im sachlichen Zusammenhang zueinander stehenden „Lasten und Beschränkungen“ sind in Abteilung 2 vermerkt, während Grundpfandrechte der Abteilung 3 zugeordnet sind. In der Praxis findet sich häufig die Schreibweise „Abteilung I“, „Abteilung II“ und „Abteilung III“, wobei die laufende Nummer der Eintragung die Rangstelle eines Rechts in der jeweiligen Abteilung wiedergibt („Abteilung III/1“ ist das an erster Rangstelle stehende Grundpfandrecht in Abteilung III).

Altlasten:

Als Altlasten werden Belastungen von Flächen in Form von schädlichen Bodenveränderungen durch eingebrachte Stoffe bezeichnet, von denen Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen können.

Altlastverdächtige Flächen: sind Altablagerungen und Altstandorte, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder sonstiger Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit besteht.

Schädliche Bodenveränderungen: sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen.

Altlastenkataster:

Ein Altlastenkataster ist ein umfassendes Register, das Altlasten und altlastverdächtige Flächen erfasst. Diese werden in Deutschland von den Umweltämtern der Länder oder auch der Kommunen in Datenbanken gespeichert, jede Altlast erhält dabei eine eindeutige Altlastenkennziffer (Abk. AKZ). 

Auflassungsvormerkung:

Eine Vormerkung ist im Grundbuchrecht die dingliche Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Eintragung oder Löschung eines Rechts an einem Grundstück, grundstücksgleichen Recht oder an einem Grundstücksrecht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts.

Nachfolgend ein Beispiel aus der üblichen Praxis: Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert dem Käufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer plötzlich doch an einen anderen Kaufinteressenten verkauft.

 Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (zusammen mit dem Aufteilungsplan) die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist.

Alleinauftrag:

Ein Alleinauftrag, auch Makleralleinauftrag oder Maklerdienstvertrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber vorsieht. Gemeint ist damit, dass zum Beispiel einem Immobilienmakler, und nur diesem und keinem weiteren, der Auftrag erteilt ist, ein Objekt zu vermakeln. Beim erweiterten oder qualifizierten Alleinauftrag, wird außerdem ein Vertragsabschluss auf Eigeninitiative des Verkäufers ohne Einschaltung des Maklers ausgeschlossen.

Anderkonto:

Ein Anderkonto/ Notaranderkonto oder Treuhandanderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Ein Treuhandkonto ist grundsätzlich ein in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung unterhaltenes Konto. Der Inhaber des Anderkontos verwaltet dieses für den Dritten treuhänderisch. Beim Immobilienkauf führt der Notar das Notaranderkonto für den Käufer und der Verkäufer der Immobilie. Das bedeutet, dass der Kontoverwalter das Konto zwar auf seinen Namen führt, das Guthaben aber nicht für sich selbst nutzen kann. Das hinterlegte Guthaben kann unter keinen Umständen dem Vermögen des Inhabers zugerechnet werden.

Baulasten:

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält in einigen Bundesländern das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet. Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden.

Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab. 

Bauland:

Bauland bzw. Baugrund sind Flächen, bei der alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gemäß Baurecht gegeben sind.

Bauerwartungsland:

Als Bauerwartungsland werden Flächen bezeichnet, die zum Bewertungszeitpunkt noch nicht in Bauland umgewidmet sind, bei denen aber in naher Zukunft durch ihre Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung zu erwarten ist.

Bauträger:

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück (oder grundstücksgleichen Recht) als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft. Der Bauträger baut mit eigenem oder finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält er nach den Auflagen des Gesetzgebers insbesondere in Form der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc.). 

Baubeschreibung:

Baubeschreibung bzw. zusätzlich die Betriebsbeschreibung (bei gewerblichen Baumaßnahmen). Durch die Baubeschreibung wird das Vorhaben in seinen technischen Einzelheiten durch die Angabe von verwendeten Baumaterialien und Ausstattungen  detailliert erläutert. Dabei werden, neben der Art der Bauausführung, die zum Einbau gelangenden Materialien beschrieben und aufgelistet.

Baumassenzahl (BMZ):

Die Baumassenzahl (§ 21 BauNVO), abgekürzt BMZ, gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Fläche eines Baugrundstücks zulässig oder vorhanden sind. Unter Baumasse versteht man alles vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses. Diese Maßvorgabe findet praktisch nur in Gewerbe- und Industriegebieten für die Bewertung großer Lager- und Fertigungshallen Anwendung. 

Betriebskosten:

Betriebskosten sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen. Sie sind vom Eigentümer zu tragen und stellen eine Teilmenge der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie dar. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet worden ist. Allerdings wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten zu erstatten hat. § 556 Abs. 2 S. 1 BGB sieht die Möglichkeit vor, hierzu entweder Vorauszahlungen mit späterer Abrechnung zu vereinbaren oder eine angemessene Pauschale vorzusehen, mit der die Betriebskosten insgesamt abgegolten sind.

 Bodenrichtwert:

Der Bodenrichtwert ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens.

  • ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien.
  • ein Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.

Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB). Er ist Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland. Bodenrichtwerte werden zur Wertermittlung von Immobilien hilfsweise herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, wenn er sich nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt. Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ist, muss der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden. Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften eines Grundstücks können durchaus erheblich sein.

 Wert beeinflussende Faktoren sind zum Beispiel:

  • Grundstücksgröße und -form
  • Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
  • Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)
  • Art der Bepflanzung
  • Bodeneigenschaften
  • Erschließungsgrad

Bestellerprinzip:

Das Bestellerprinzip im Bereich der Immobilienwirtschaft ist eine relativ neue Regelung der Provision für Immobilienmakler im Bereich der Mietwohnungsvermittlung. Hierbei werden Vermittler von Mietwohnungen von demjenigen bezahlt, der die Leistung des Maklers bestellt.

Bieterverfahren:

Das Bieterverfahren ist eine Verkaufsstrategie beim Verkauf einer Immobilie. Anders als beim dem üblichen Verkauf, wo der angestrebte Verkaufspreis vom Anbieter vorgegeben wird, geben die Interessenten ähnlich einer Auktion ihre Gebote ab. Anschließend kann der Eigentümer entscheiden, ob er das höchste Gebot annimmt, ablehnt oder auf dieser Basis mit weiteren Interessenten verhandelt. Das Bieterverfahren gilt allerdings als nicht verbindlich. Das bedeutet Käufer und Verkäufer können sich anders entschließen. Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer erst bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. 

Bewertung (Immobilienbewertung):

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Nachfolgend Auflistung zeigt die Immobilien Wertermittllung in den üblichen Fällen:

  • Wertermittlung Für den Verkauf einer Immobilie (Preisfindung)
  • Wertermittlung Zur Ermittlung des Versicherungswertes
  • Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
  • Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
  • Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
  • Wertermittlung der Zwangsversteigerung (Deutschland)
  • Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
  • Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung

Im Regelfall kommen die nachfolgenden Bewertungsmethoden zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren: Diese Methode gilt als Standardverfahren bei der Immobilienbewertung.

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Dieses Verfahren gilt als präziseste Methode zur Wertermittlung von Immobilien, weil sie das aktuelle Marktgeschehen am genauesten abbildet. Nach dem Prinzip, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie andere bereit sind dafür zu bezahlen. Der Kaufpreis wird entsprechend der Nachfrage ermittelt.

Ertragswertverfahren: Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Bewertung der Gebäude wird der Zustand und die Restnutzungsdauer betrachtet. Außerdem werden alternative Verwendungsmöglichkeiten evaluiert, um das gesamte wirtschaftliche Potential in die Bewertung mit einzubeziehen. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird.

Sachwertverfahren: Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem regionalmarkt-konformen Ergebnis zu kommen.

Der Vorteil bei diesem Verfahren ist die objektive Ermittlung des Substanzwertes der Immobilie. Nachteil ist, die mangelnde Datenbasis für moderne Häusertypen wie Passivhäuser und die Nachfrage dadurch nicht berücksichtigt wird

Welche Bewertungsmethode die richtige ist, hängt ganz von der bestehenden Ausgangssituation ab.

 beschränkt persönliche Dienstbarkeit:

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist im Grundbuchrecht eine Dienstbarkeit mit der Befugnis für ein bestimmtes Rechtssubjekt, ein hiermit belastetes Grundstück oder grundstücksgleiches Recht in einzelnen Beziehungen nutzen zu dürfen. Zu den Rechtssubjekten gehören natürliche Personen, Personenvereinigungen oder juristische Personen. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist eine Art der Dienstbarkeit, zu der noch der Nießbrauch und die Grunddienstbarkeit zählen. Sie unterscheidet sich vom Nießbrauch als dem umfassenden Nutzungsrecht durch ihre Beschränkung auf einzelne Aspekte der Grundstücksnutzung (daher der Name beschränkte persönliche Dienstbarkeit), hat aber mit ihm gemein, dass sie unveräußerlich und unvererblich ist. Zudem ist der Nießbrauch an allen Sachen und Rechten möglich, während die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nur an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten bestellt werden kann. Von der Grunddienstbarkeit unterscheidet sich die beschränkte persönliche Dienstbarkeit dadurch, dass letztere einem bestimmten Rechtssubjekt und nicht einem Grundstückseigentümer eines anderen Grundstücks zusteht (daher der Name beschränkte persönliche Dienstbarkeit). Der Begünstigte einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit muss also nicht Grundstückseigentümer sein. 

Bebauungsplan:

Ein Bebauungsplan (B-Plan) regelt in Deutschland die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken und die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen. Hier legt eine Gemeinde auf Beschluss ihres Gemeinderats als Satzung fest, welche Nutzungen in welchem Ausmaß auf einer bestimmten Gemeindefläche zulässig sind. Der Bebauungsplan schafft Baurecht und stellt die verbindliche Bauleitplanung nach dem zweiten Abschnitt des Baugesetzbuches dar.

 Beurkundung:

Erst durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag wird der Weg für einen Eigentumsübergang geebnet. Dieser ist mit der Eintragung des neuen Eigentümers der jeweiligen Immobilie in das Grundbuch abgeschlossen. Mit der notariellen Beurkundung wird von dann von einem Notar eine Urkunde erstellt, die sowohl alle Details des Eigentumsübergangs vertraglich regelt, aber auch alle Beteiligten über mögliche Risiken des Immobilienkaufs- bzw. Verkaufs umfassend aufgeklärt.

 Courtage:

Wenn ein Makler mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt wird, erhält er nach erfolgreichem Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages eine Provision – auch Maklercourtage oder Käufercourtage genannt. Wie hoch die Courtage ist und wer den Makler bezahlt, ist vor allem davon abhängig, ob es sich um die Vermietung einer Immobilie oder den Verkauf einer Immobilie handelt.

 Denkmalschutz:

Denkmalschutz dient dem Schutz von Kulturdenkmalen und kulturhistorisch relevanten Gesamtanlagen (Ensembleschutz). Ziel ist es, dafür zu sorgen, dass Denkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden und so diese zumeist architektonisch ausgeführten Kulturgüter dauerhaft gesichert werden. Die rechtliche Definition und Rahmenbedingungen für den Denkmalschutz werden durch das Denkmalrecht festgelegt.

 Eigentumswohnung:

Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch begründet, jede Wohnung erhält bei der Entstehung ein eigenes Grundbuchblatt und kann deshalb wie jede andere Immobilie verkauft, mit Grundpfandrechten belastet oder vererbt werden. Die Wohnung im Wohnungseigentum wird umgangssprachlich auch als Eigentumswohnung bezeichnet.

In Deutschland kann der Bürger bei Wohnimmobilien unterscheiden zwischen Mietwohnung (überwiegend im Mehrfamilienhaus) oder Wohneigentum (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus). Bei der Mietwohnung gilt Mietrecht, bei Wohneigentum ist Eigentumsrecht anzuwenden, das bei Wohnungseigentum durch das Spezialgesetz des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) umgesetzt wird. Wirtschaftlich sind als Entscheidungskriterium bei der Mietwohnung deren Miete und Nebenkosten maßgeblich, bei Wohneigentum dessen Kaufpreis und Nebenkosten beim Grundstückskauf; für beide Wohnformen ist die Lage von Bedeutung.

 Eigentümerversammlung:

Die Wohnungseigentümerversammlung ist beim Wohnungseigentum ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das im Rahmen der Selbstverwaltung für Beschlüsse und Willensbildung der Wohnungseigentümer zuständig ist.

Das Wohnungseigentum besteht aus mindestens zwei Wohnungseigentümern, sodass sich die Rechtsfrage stellt, wie diese ihre Interessen durchsetzen sollen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat sich analog zum Gesellschaftsrecht dazu entschieden, eine ähnlich wie die Gesellschafterversammlung funktionierende Versammlungsform einzurichten, die als Organ für die Beschlüsse und die Willensbildung der Wohnungseigentümer tätig ist. Deshalb regelt das WEG für die Wohnungseigentümerversammlung deren Einberufung, Beschlussfähigkeit, Abstimmung, Stimmrecht und Stimmgewicht.

 Erbbaurecht/Erbbaupacht:

Das Erbbaurecht (lat. superficies) ist in Deutschland das Recht, meist gegen Zahlung eines regelmäßigen sogenannten Erbbauzinses, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks, des Erbbaurechtsgebers, ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet.

Das Erbbaurecht wird begründet durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen Erbbauberechtigtem (superficiarius) und Grundstückseigentümer (dominus soli) und anschließender Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (sogenanntes grundstücksgleiches Recht).

Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Es wird deshalb in ein eigenes Grundbuchblatt eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch (siehe Abschnitt Grundbücher). Verfügungen über das Erbbaurecht wie z. B. Veräußerungen, Belastungen und bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers, wenn dies im Erbbaurechtsvertrag vereinbart ist (§ 5 ErbbauRG).

Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Errichtete Gebäude müssen nicht nach Ablauf der vereinbarten Zeit vom Grundstück entfernt werden; der Erbbauberechtigte erhält vielmehr grundsätzlich eine Vergütung für den Gebäudewert (§ 27 ErbbauRG). Ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts („Akzessorietät“) und nicht des Grundstücks (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, d. h., dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird.

Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der Begriff „Erbpacht“ (emphyteusis) im eigentlichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist in Deutschland gesetzlich nicht mehr zulässig. Umgangssprachlich wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken häufig als „Erbpacht“ bezeichnet.

 Erbe:

Erbe oder Nachlassempfänger ist diejenige Person, auf die im Falle des Versterbens einer anderen Person (Erbfall, auch: „Erbanfall“) deren Vermögen (Erbschaft, Nachlass) übergeht. Eine besondere Form der Erbeinsetzung ist die Nacherbschaft.

 Erbschaftssteuer:

Die Erbschaftsteuer besteuert den Übergang von Vermögenswerten einer verstorbenen natürlichen Person an den Erben; die normalerweise mit ihr gleichlaufende Schenkungsteuer besteuert unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden. Im Gegensatz zu natürlichen Personen kommt bei juristischen Personen keine Erbschaftsteuer zur Anwendung, da juristische Personen nicht sterben.

Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. 

Erbengemeinschaft:

Eine Erbengemeinschaft ist nach deutschem Recht eine Gruppe von Personen, der gemeinschaftlich der Nachlass eines Verstorbenen anfällt (§ 2032 BGB). Die einzelnen Personen werden als Miterben im Unterschied zum Alleinerben bezeichnet.

Die Miterben erwerben an den einzelnen Nachlassgegenständen kein Eigentum nach Bruchteilen, sondern sind gemeinschaftlich („zur gesamten Hand“) am ungeteilten Nachlass berechtigt (Gesamthandsgemeinschaft). Diese schwer verständliche Rechtsfigur der Gesamthand entstammt dem germanischen Recht, während das deutsche BGB sonst römisch-rechtlich geprägt ist. Eine Verfügung durch einen Miterben über einen einzelnen Nachlassgegenstand oder einen Bruchteil daran ist nicht möglich (§ 2033 BGB).

Jeder Miterbe kann allerdings über seinen Anteil am gesamten ungeteilten Nachlass, also über seinen Erbteil, verfügen (§ 2033), z. B. durch Erbschaftsverkauf (§ 2371 BGB).

Die Erbengemeinschaft hat keine Rechtsfähigkeit. Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Vertrag kommt daher nicht etwa mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande. Die Erbengemeinschaft kann daher insbesondere nicht als solche, sondern nur jeder einzelne Erbe mit dem Hinweis auf die gesamthänderische Bindung im Grundbuch eingetragen werden. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft können allerdings eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zweck gründen, das Erbe dauerhaft zu verwalten.

 Erbvertrag:

Der Erbvertrag (§ 1941, §§ 2274 ff. BGB; lat. pactum successorium) ist neben dem Testament nach deutschem Recht die zweite Möglichkeit, durch Verfügung von Todes wegen Regelungen über den Verbleib des eigenen oder gemeinschaftlichen Vermögens nach dem Tod zu treffen und von der gesetzlichen Erbfolge abzuweichen. Der wesentliche Unterschied zum Testament (synonym: letztwillige Verfügung, vergleiche § 1937 BGB, begrifflich häufig verwechselt mit dem Oberbegriff der Verfügung von Todes wegen) besteht darin, dass der Erblasser sich beim Erbvertrag gegenüber seinem Vertragspartner bindet. Es handelt sich dabei zwar nicht um eine Verpflichtung des Erblassers im schuldrechtlichen Sinn. Aber während der in einem Testament Bedachte keine rechtliche Handhabe hat, einen Widerruf des Testaments zu verhindern, erlangt er beim Erbvertrag eine gesicherte Position in Gestalt einer Anwartschaft.

Der Erbvertrag kann mit anderen, nicht erbrechtlichen Geschäften (etwa Grundstücksübertragungen), oder – in der Praxis sehr häufig – mit einem Ehevertrag verbunden werden. Daher gibt es auch den Ehe- und Erbvertrag.

 Erbschein:

Der Erbschein ist in Deutschland ein amtliches Zeugnis in Form einer öffentlichen Urkunde nach § 417 ZPO, das für den Rechtsverkehr feststellt, wer Erbe ist und welchen Verfügungsbeschränkungen dieser unterliegt. Der Erbschein stellt dabei auf das Erbrecht zur Zeit des Erbfalls ab, so dass spätere Veränderungen grundsätzlich unberücksichtigt bleiben.

Beim Tod des Erblassers ist für berechtigte Dritte zunächst unklar, wer dessen Rechtsnachfolge als legitimer Erbe angetreten hat. Der Erbschein soll diese Unsicherheit im Rechtsverkehr beseitigen. Erteilung und Wirkungen des Erbscheins ergeben sich aus den §§ 2353 bis § 2370 Bürgerliches Gesetzbuch und § 352 ff. Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

 Eigenbedarf:

Eigenbedarf ist ein Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter.

Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt, die Kündigungsfrist ergibt sich sodann aus § 573c BGB. Die Frist verändert sich mit der Länge des Mietverhältnisses und kann je Dauer bis zu neun Monate betragen. Die Eigenbedarfskündigung kann vom Vermieter erfolgen, um die Wohnung selbst zu nutzen oder Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes zur Verfügung zu stellen. Werden Wohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann eine gesetzliche Kündigungssperrfrist anfallen. Diese beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In der Regel ist dies insbesondere in Großstädten und Ballungszentren der Fall.

 Erschließungskosten:

Der Erschließungsbeitrag ist eine vom Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigten oder Gebäudeeigentümer zu entrichtende Kommunalabgabe, mit der die Kommune die Erschließung eines Grundstücks, insbesondere eines Baugrundstückes, finanziert. Erschließung bedeutet dabei die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation (technische Erschließung) sowie den Anschluss an das Wegenetz (verkehrsmäßige Erschließung).

Eine bestehende Erschließung ist Voraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Sie ist also Voraussetzung dafür, dass aus Bauerwartungsland Bauland wird. Eine Baugenehmigung wird im Allgemeinen nur dann erteilt, wenn auch die Erschließung des Grundstückes gesichert ist. Zur Abgrenzung zu anderen Bedeutungen des Ausdrucks spricht man auch von Baulanderschließung, womit man immer die technische Erschließung sowie die Erschließung für den Straßenverkehr meint. Analog zur Erhebung von Erschließungsbeitrag für den erstmaligen Bau von Straßen wird von den Kommunen ein Ausbaubeitrag erhoben. Dieser dient in den meisten Fällen einer finanziellen Beteiligung der Grundstückseigentümer an einer Erneuerung einer bestehenden, aber stark sanierungsbedürftigen Straße. Auch für eine Erweiterung oder Verbesserung von Straßen oder Straßenteilen können Ausbaubeiträge erhoben werden.

 Exposé:

Als Exposé oder Exposee wird in der Immobilienwirtschaft eine Beschreibung einer Immobilie bezeichnet. Zumeist wird ein Exposé vom Verkäufer/Vermieter bzw. seinem Beauftragten Makler angefertigt. Ziel ist in der Regel die bessere und effektivere Vermarktung des Objektes in Form von Vermietung und/oder Verkauf. Insofern gehören neben dem Lageplan Fotos und Grunddaten zum Objekt wie die Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, eine kurze Beschreibung des Objektes. Seit dem 1. Mai 2014 sind Angaben über den Energieverbrauch vorgeschrieben.

Im Rahmen der Zwangsversteigerung von Immobilien wird neben Verkehrswertgutachten durch die Amtsgerichte häufig eine Kurzform als Exposé veröffentlicht, worin die wesentlichen Punkte des Gutachtens zusammengefasst sind.

Energieausweis:

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie. Es gibt zwei Varianten. Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt. Der Energieausweis muss vom Eigentümer beim Besichtigungstermin den Kauf- bzw. Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden. Welche Variante spielt hierbei keine Rolle. Denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.

Energieeinsparverordnung:

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes. Der Verordnungsgeber schreibt darin auf der rechtlichen Grundlage der Ermächtigung durch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Bauherren bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergiebedarf ihres Gebäudes oder Bauprojektes vor. Die EnEV gilt für Wohngebäude, Bürogebäude und gewisse Betriebsgebäude. Die Energieeinsparverordnung wird durch das Gebäudeenergiegesetz abgelöst.

Ertragswertverfahren:

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Bewertung der Gebäude wird der Zustand und die Restnutzungsdauer betrachtet. Außerdem werden alternative Verwendungsmöglichkeiten evaluiert, um das gesamte wirtschaftliche Potential in die Bewertung mit einzubeziehen. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird.

Flurkarte (Liegenschaftskarte):

Die Flurkarte/Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt – ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke, in der Schweiz auch die Gebäude) und bildet zusammen mit der Schätzungskarte den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters. Sie ist mit ihrem Nachweis der Lage und Abgrenzung die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs mit seinen Grundstücken und damit die Grundlage für die Sicherung des Eigentums an Grund und Boden und eine gerechte Grundsteuerveranlagung. Die Flurkarten sind inzwischen in Deutschland vollständig durch die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) abgelöst worden und damit als historisch anzusehen.

Die Flurkarte beinhaltet grundsätzlich die Darstellung von:

  •  Flurstücken mit deren Grenzen und Nummern
  • Gemarkungs- und Gemeindegrenzen
  • Gebäuden mit deren Nummern und Nutzung
  • Nutzungsarten des Bodens
  • Der Blattrahmen mit Flurnummer, Gemarkungsbezeichnung, Maßstab und Herkunft
  • Unterschiedlich gehandhabt wird die Darstellung von:
  • Grenz- und Vermessungspunkten mit ihren Nummern
  • Topografische Angaben und Böschungen
  • Hecken, Zäune und Mauern

Teilweise wurden früher auch die Eigentümer der Flurstücke eingetragen.

Flurstück:

Ein Flurstück ist in Deutschland ein amtlich vermessener und in der Regel örtlich abgemarkter Teil der Erdoberfläche. Dieses ist in Flurkarten, Liegenschaftskarten sowie in Katasterbüchern und Plänen nachgewiesen. Das Liegenschaftskataster weist jedes Flurstück mit einer eigenen Flurstücksnummer aus. Ursprünglich bedeutete Flurstück nur das „mit einem Flurnamen benannte Stück Land“. Heute ist es der in Deutschland gebräuchliche Ausdruck für jedes vermessene geometrische Stück Land, dem als sachenrechtliches Objekt in der Regel ein Grundstück entspricht (es können aber auch mehrere Flurstücke zu einem Grundstück gehören).

Gemarkung:

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters. Die Eigentumsverhältnisse der einzelnen Gemarkungen sind im Grundbuch verzeichnet. Die Gemarkung bildet einen Grundstücksverband aus einer größeren Zahl von in der Regel zusammenhängenden Grundstücken bzw. Flurstücken. Zwischen Flurstücken und ihrer Gemarkung befindet sich fast immer die Ebene der Flur. Der Name einer Gemarkung entspricht meistens dem Namen der auf ihr befindlichen Siedlung. Das ist ein Hinweis auf gesellschaftsgeschichtlich bedeutende, historisch gewachsene Zusammenhänge, die zwischen dem Zuständigkeitsbereich z. B. einer politischen Gemeinde (Gemeindeterritorium) und einem bestimmten Grundstücksverband (Gemarkung) bestehen.

Eine Gemarkung ist keine Verwaltungseinheit. Trotzdem fallen die Grenzen (und meist auch die Namen) der modernen Verwaltungseinheiten (Grenzen einer Gemeinde, eines Stadtbezirks, Stadt- oder Ortsteils) oft mit denen einer Gemarkung zusammen.

Im Gelände werden Gemarkungsgrenzen mit Marksteinen gekennzeichnet, die traditionell mit den Initialen der Ortsnamen oder individuellen Gemarkungszeichen versehen sind. Diese Hausmarken ähnlichen geometrischen Figuren dienten vielen Orten als Grundlage für das Gemeindewappen und entwickelten sich so zu gemeinen Figuren der Heraldik. 

Geh- Fahr- und Leitungsrecht:

  •  Das Wegerecht, in Grundbucheinträgen meist Geh- und Fahrrecht, ist im Sachenrecht das Recht von Rechtssubjekten, einen Gehweg oder Fahrweg auf fremdem Grund und Boden zwecks Durchgangs oder Durchfahrt nutzen zu dürfen.
  • Leitungsrecht ist das dingliche Recht eines Versorgungsunternehmens oder Telekommunikationsunternehmens, auf einem fremden Grundstück oder grundstücksgleichen Recht eine oder mehrere Leitungen zu verlegen und zu betreiben. 

Gemeinschaftseigentum:

Zum Gemeinschaftseigentum gehört nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teileigentum oder Wohnungseigentum sind spezifische Rechtsbegriffe, die durch das im März 1951 in Kraft getretene Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingeführt wurden. Innerhalb des Grundstücksrechts repräsentiert das WEG so genannte grundstücksgleiche Rechte, die rechtlich genauso wie ein Grundstück behandelt werden. Die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb einer Eigentumswohnung wird durch die Abgeschlossenheit markiert.

Genehmigungsfreies Bauen:

Ein Bau eines Hauses ohne Baugenehmigung ist in Deutschland nicht möglich. Grundsätzlich ist für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung notwendig. Nur für wenige Ausnahmen kann man eine Genehmigungsfreistellung bekommen oder komplett ohne ein Genehmigungsverfahren mit dem Bau beginnen. Dazu zählen beispielsweise Garagen oder Gartenhäuser.

Hinter dem Begriff Genehmigungsfreistellung verbirgt sich das sogenannte Freistellungsverfahren. Eine Genehmigungsfreistellung bezeiht sich darauf, dass kein Bauantrag gestellt werden muss. Stattdessen muss der Bauherr sein Bauvorhaben lediglich „anzeigen“, weshalb auch vom Anzeigeverfahren oder vom vereinfachten Genehmigungsverfahren gesprochen wird.

Grundflächenzahl (GRZ):

Die Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, beispielsweise:

GRZ 0,3 = 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden. 

Beispielrechnung: Grundfläche der baulichen Anlagen (140 m²): Fläche des Grundstückes (500 m²) = 0,28 (somit GRZ von 0,3 unterschritten). Bei der Ermittlung der GRZ nach § 19 BauNVO werden, beginnend mit der Fassung von 1990, die Grundflächen aller baulichen Anlagen, wie Gebäude, Nebenanlagen und befestigte Flächen voll angerechnet. Die zulässige Grundfläche darf durch die Nebenanlagen im Regelfall um bis zu 50 % überschritten werden (maximal aber nur bis GRZ 0,8). Bei der Ermittlung ist die dem Bebauungsplan-Erlass entsprechende BauNVO zu wählen. In früheren BauNVOen werden die Zufahrten beispielsweise vernachlässigt, was eine weitaus höhere Versiegelung der Grundstücksfläche zulässt.

Geschossflächenzahl (GFZ):

Die Geschossflächenzahl (§ 20 BauNVO), abgekürzt GFZ, gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Die GFZ ist eine dimensionslose Größe und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

Beispielrechnung: Alle Geschossflächen zusammen (400 m²): Fläche des Grundstücks (500 m²) = 0,8

 Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² × 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² × 1,2 = 600 m²).

 Grunddienstbarkeit:

Die Grunddienstbarkeit ist im Sachenrecht (§§ 1018 ff. BGB) als Art der Dienstbarkeit die Belastung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts (des dienenden Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) in der Weise, dass der Eigentümer das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht), auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (Beispiel: Ausschluss von Bebauung nach Art und Ausmaß) oder der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Rechte nicht ausüben darf (Beispiel: Duldung an sich übermäßiger Immissionen). 

Grundbuch:

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind.

Grundstück:

Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Diese werden in öffentlichen Registern (Grundbuch) verzeichnet. Ein Grundstück ist als abgegrenzter Teil von einer Grundstücksgrenze umgeben, die als Begrenzungslinie das Grundstück gegenüber Nachbargrundstücken abgrenzt. Erst durch Grundstücksgrenzen verwandelt sich die weite, ungeteilte Erdoberfläche in Grundstücke. Das Herrschaftsrecht des Eigentümers endet an der Grundstücksgrenze, die optisch sichtbar auch durch Abmarkungen oder Einfriedungen gekennzeichnet werden kann. Grundstücksgrenzen sind vermessungstechnisch festgelegte gedachte Linien, die ein Grundstück von einem anderen Grundstück trennen. 

Grundriss

Besonders für die Analyse eines Objekts sind Grundriss und Bauplan eine wichtige Informationsgrundlage. Ein Grundriss stellt die einzelnen Stockwerke eines Gebäudes horizontal aus der Vogelperspektive dar. Damit neben den tragenden und nicht tragenden Innen- sowie Außenwänden auch wesentliche Details wie die Lage der Fenster in einem Grundriss sichtbar werden, erfolgt der horizontale „Schnitt“ in der Regel einen Meter über dem Fußboden. Da der Begriff Grundriss nicht nur für die zeichnerische Darstellung der räumlichen Gegebenheiten verwendet wird, sondern auch die räumlichen Verhältnisse bezeichnet, kann der Grundriss auch auf die Größe und Lage der Räume innerhalb eines Gebäudes verweisen.

Sollte ein Grundriss fehlen bzw. nicht mehr vorhanden sein, kann dieser beim Bauordnungsamt angefragt werden.

Grundsteuer:

Die Grundsteuer (teilweise auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum, aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken (Substanzsteuer). Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist meist der Wert des Grundstücks. In vielen Ländern wird der Steuersatz auf kommunaler Ebene festgelegt. 

Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen) der Bemessungsgrundlage. Sie zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer oder Rechtsverkehrsteuer, da sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs (in der Regel Kaufvertrag über ein Grundstück im Sinne § 433, § 311b BGB) anknüpft.

 Grenzniederschrift:

Eine Grenzniederschrift ist das Protokoll eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs, in der benachbarte Grundstückseigentümer den von dem Vermessungsingenieur festgestellten Grenzverlauf in einer öffentlichen Urkunde anerkennen. Eine solche Grenzniederschrift ist relevant, in Fall Sie eine Teilfläche Ihres Grundstücks veräussern möchten oder wenn Sie Zweifel über den Verlauf Ihrer Grundstücksgrenzen haben. Letztendlich geht es darum, dass eine amtlich bestellte Person den Grenzverlauf rechtsverbindlich feststellt. Ausgangspunkt ist das bestehende Liegenschaftskataster. 

Grenzstein:

Ein Grenzstein (auch Abmarkung, Markstein oder Bannstein) ist eine übliche Kennzeichnung von Grenzpunkten (Eckpunkten, Knickpunkten oder Knotenpunkten) einer Flurstücksgrenze. Grenzsteine werden zur örtlichen Kennzeichnung sichtbar, aber bodenbündig in den Grenzpunkt gesetzt, in der Regel mit einer mittleren Lagegenauigkeit von einigen Zentimetern. 

Grundstücksgleiche Rechte:

Grundstücksgleiches Recht ist im deutschen Sachenrecht ein dingliches Recht, das rechtlich genauso wie ein Grundstück behandelt wird. Zu den grundstücksgleichen Rechten gehören Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurecht, Bergwerkseigentum und Schiffseigentum.

Diese Rechte werden als grundstücksgleiche Rechte bezeichnet, weil auf sie die für Grundstücke geltenden Vorschriften, insbesondere das Grundstücksrecht des BGB der §§ 873 ff. BGB anzuwenden sind. Das gilt nach § 1 Abs. 1 WEG für Wohnungs- und Teileigentum als Formen von Grundstückseigentum, § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG beim Erbbaurecht, § 9 Abs. 1 Halbsatz 1 BBergG beim Bergwerkseigentum.

Grundschuld:

Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht und ist das Recht auf die Befriedigung einer Forderung aus dem belasteten Grundstück.

Grundpfandrecht:

Grundpfandrechte sind im Sachenrecht Pfandrechte an Grundstücken oder an grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von Forderungen. Grundpfandrechte gibt es zur Sicherung von Forderungen (insbesondere Darlehensforderungen). Wird die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung nicht erfüllt, so kann der Gläubiger mit Hilfe des Zwangsvollstreckungsrechts das Grundstück oder das grundstücksgleiche Recht verwerten und die Erlöse zur Tilgung der Schuld nutzen.

Gutachten:

Ein Gutachten wird häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung benötigt und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten. Beim Gutachten ermittelt der Gutachter den Wert der Immobilie entweder nach dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren.

Hausgeld:

Das Hausgeld dient zur Erfüllung der laufenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums. Es wird aufgrund des Wirtschaftsplanes als in der Regel monatliche Vorauszahlung individuell von der Wohnungsverwaltung für die einzelnen Wohnungseigentümer anhand des jeweiligen Miteigentumsanteils oder eines anderen Verteilungsschlüssels festgesetzt. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kosten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel als auch die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten.

Home Staging:

Unter Home Staging versteht man das Einrichten einer leerstehenden Immobilie, sodass sich Käufer besser vorstellen können, wie die Immobilie genutzt und bewohnbar gemacht werden kann. Das Ziel von Home Staging ist eine Verkürzung der Verkaufszeit sowie die Erreichung eines höheren Verkaufspreises.

Heimfall: 

Heimfall ist ein Begriff aus dem Erbbaurecht und ist im im Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG), im Wesentlichen in den §§ 2–4, 32–33 ErbbauRG geregelt. Es bedeutet die Rückübertragung eines Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer VOR Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Erbbauvertrags. Gründe hierfür können z. B. sein: Insolvenz des Erbbauberechtigten und die daraus folgende Unfähigkeit zur Zahlung des Erbbauzinses oder auch Verstöße gegen seine Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag sein.

Immobilie:

Das Wort Immobilie hat seinen Ursprung aus dem lateinischen. Die Vorsilbe „im“ bedeutet „nicht“ und das lateinische Wort „mobilis“ bedeutet „beweglich“. „im-mobilis“ steht also für „nicht beweglich“. Eine Immobilie kann also als eine nicht bewegliche Sache betrachtet werden. In der Rechts- und Wirtschaftssprache spricht man auch von einem „unbeweglichen Sachgut“. Eine Immobilie ist also ein Bauwerk oder ein Grundstück.

Immobilienbewertung:

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Nachfolgend Auflistung zeigt die Immobilien Wertermittllung in den üblichen Fällen:

  • Wertermittlung Für den Verkauf einer Immobilie (Preisfindung)
  • Wertermittlung Zur Ermittlung des Versicherungswertes
  • Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
  • Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
  • Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
  • Wertermittlung der Zwangsversteigerung (Deutschland)
  • Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
  • Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung

Im Regelfall kommen die nachfolgenden Bewertungsmethoden zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren: Diese Methode gilt als Standardverfahren bei der Immobilienbewertung.

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Dieses Verfahren gilt als präziseste Methode zur Wertermittlung von Immobilien, weil sie das aktuelle Marktgeschehen am genauesten abbildet. Nach dem Prinzip, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie andere bereit sind dafür zu bezahlen. Der Kaufpreis wird entsprechend der Nachfrage ermittelt.

Ertragswertverfahren: Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Bewertung der Gebäude wird der Zustand und die Restnutzungsdauer betrachtet. Außerdem werden alternative Verwendungsmöglichkeiten evaluiert, um das gesamte wirtschaftliche Potential in die Bewertung mit einzubeziehen. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird.

Sachwertverfahren: Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem regionalmarkt-konformen Ergebnis zu kommen.

Der Vorteil bei diesem Verfahren ist die objektive Ermittlung des Substanzwertes der Immobilie. Nachteil ist, die mangelnde Datenbasis für moderne Häusertypen wie Passivhäuser und die Nachfrage dadurch nicht berücksichtigt wird

Welche Bewertungsmethode die richtige ist, hängt ganz von der bestehenden Ausgangssituation ab.

Immobilienmakler: 

Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender, der Immobilien vermittelt und die Interessen von Eigentümern und Interessenten verbindet. In Deutschland werden Immobilienmakler vom Vermieter / Verkäufer oder vom Mieter / Käufer in Anspruch genommen. Neben der Anmeldung seines Gewerbes benötigt ein Immobilienmakler in Deutschland in jedem Fall eine behördliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung um seine Tätigkeit als Immobilienmakler ausüben zu dürfen. Diese Erlaubnis umfasst: die Vermittlung des Abschlusses (Vermittlungsmakler) oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss (Nachweismakler) von Verträgen über:

  • Grundstücke bzw. Immobilien
  • grundstücksgleiche Rechte
  • vermietete Wohnräume sowie gewerbliche Räume

Für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) erhält der Immobilienmakler eine Courtage (die sogenannte Maklerprovision).

ImmoWertV:

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag und der Zustand des Grundstücks am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.

Instandhaltungsrücklage:

Der Begriff wird auch: „Reparaturfonds“ oder „Instandhaltungsrückstellung“ genannt und bezeichnet eine Rückstellung finanzieller Mittel, die zweckgebunden für eventuelle Reparaturen sowie auch die langfristige Erhaltung von Eigentumswohnungen verwendet wird. Sie wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Deutschland als Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer eines Gebäudes vorausgesetzt.

Kapitalanlage:

In diesem Fall wird die Immobilie als Kapitalanlage betrachtet: Der Erwerb einer oder auch mehrerer Immobilien als Kapitalanlage dient dazu, diese zu vermieten, um Gewinne durch Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Geeignete Objekte können sowohl gewerbliche Immobilien, als auch private Immobilien wie z.B. Eigentumswohnungen oder Häuser handeln.

Katasteramt:

Das Katasteramt (auch Vermessungsamt genannt) ist eine Behörde, die für die Vermessung von Grundstücken  und Flurstücken sowie für die amtliche Kartographierung von Seegebieten und Landschaften verantwortlich ist.

Kaufnebenkosten:

Als Kaufnebenkosten bezeichnet man alle zu eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommenden Kosten: Notarkosten, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision.

Lageplan:

zeichnerische, meist maßstäbliche Darstellung eines Objektes im Zusammenhang mit seiner Lage, seiner Umgebung und Situation.

Löschungsbewilligung (Grundbuchwesen):

die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechts durch den von der Löschung Betroffenen. Speziell ist hiermit die Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung eines als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts gemeint. Der Antrag sowohl von Eintragungen als auch ihre Löschung im Grundbuch bedürfen mindestens der notariell beglaubigten Form. Für die Löschung eines Grundbuchrechts ist materiell-rechtlich die Aufhebungserklärung des Berechtigten und Eintragung erforderlich (§ 875 Abs. 1 BGB). Zusätzlich sind formell-rechtlich der Antrag eines Beteiligten (§ 13 Abs. 1 GBO) und die Bewilligung des von der Löschung betroffenen (Gläubigers) erforderlich (§ 19, § 29 Abs. 1 GBO). Nach dem materiellen und formellen Konsensprinzip müssen mithin sowohl die Aufhebungserklärung als auch Antrag und Bewilligung inhaltlich deckungsgleich auf die Löschung eines bestimmten Grundbuchrechts ausgerichtet sein. Die Löschungsbewilligung zielt auf die Löschung eines dinglichen Rechts in Abteilung II (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Vormerkungen und andere Verfügungsbeschränkungen) oder Abteilung III (Grundpfandrechte wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld) des Grundbuchs ab, auch wenn sie umgangssprachlich auf die Löschung von Grundschulden und Hypotheken eingeengt wird. Die Löschungsbewilligung ist eine abstrakte einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Berechtigten, dass er ein im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt. Eine Löschungsbewilligung beinhaltet nach anerkannter Auffassung materiell-rechtlich eine Aufgabeerklärung im Hinblick auf das Grundpfandrecht nach § 875 Abs. 1 BGB, wobei es sich um eine dem materiellen Recht angehörende rechtsgeschäftliche Willenserklärung handelt, die sich begrifflich nicht mit der dem formellen Grundbuchrecht angehörenden Löschungsbewilligung und erst recht nicht mit dem Löschungsantrag deckt.

Maklerprovision:

prozentuale Erfolgsvergütung eines Maklers bei der Immobilienvermittlung. Diese wird zu Beginn der Tätigkeit definiert und vertraglich festgehalten. Die Maklerprovision ist nur im Erfolgsfall zu bezahlen.

Maklervertrag:

Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter (Verkäufer/Vermieter) und/oder dem Nachfrager (Kaufinteressent/Mietinteressent) geschlossen. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten abgeschlossen werden. Hierbei werden drei Arten von Aufträgen unterschieden:

  • Allgemeinauftrag (bei diesem Auftragstyp kann der Auftraggeber auch weitere Makler beauftragen, sowie selbst tätig werden)
  • Alleinauftrag (die Beauftragung weiterer Makler ist ausgeschlossen, allerdings ist dem Auftraggeber der Eigenverkauf/-vermietung weiterhin gestattet)
  • Qualifizierte Alleinauftrag (der beauftragte Makler ist alleine für die Vermittlung der Immobilie zuständig. Weitere Makler können nicht beauftragt werden und auch die Vermittlung durch den Eigentümer der Immobilie ist ausgeschlossen)

Mietkauf:

Mietvertrag, bei dem dem Mieter vom Vermieter das Recht einräumt wird, innerhalb einer bestimmten Frist die gemietete Immobilie zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird. Oftmals ist die Miete aus diesem Grund höher als bei einem reinen Mietvertrag.

Miteigentumsanteil:

Der Miteigentumsanteil ist der Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das auf einen Eigentümer entfällt. Dieser Anteil ist in der Teilungserklärung zu finden und wird meist in XX/1.000tel oder XX/10.000tel angegeben.

Mietpreisbremse:

Die Miete bei Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf bei der Wiedervermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hier entscheiden die einzelnen Bundesländer, ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden. Neubauten sind von dieser Regel ausgenommen.

Mietendeckel:

§ 3 Abs. 1 des Gesetzes verbietet es, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Mieterhöhungen etwa wegen vereinbarter Staffel- oder Indexmieten und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind verboten. Der Entwurf sieht ein Erhöhungsrecht in Höhe der Inflation ab dem 1. Januar 2022 vor, das jedoch auch bei höherer Inflation bei 1,3 % maximiert ist. Zudem darf die neue Miete die geplanten Obergrenzen nicht überschreiten (§ 3 Abs. 4). Miete im Sinne des Entwurfs ist die Kaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände.

Milieuschutz:

Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. vor allem in Städten oder Gemeinden mit angespannten Mietmarkt werden solche Gebiete beschlossen. Ziel dieser Verordnungen ist es, die soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesen festgelegten Gebieten zu erhalten. In diesen Gebieten sind bauliche Veränderungen am Bestand in jeglicher Form besonders genehmigungspflichtig. Falls diese baulichen Änderungen gegen die vom Bezirk festgelegte Milieuschutzverordnung verstoßen, können sie untersagt werden. Eigentümer von Immobilien in solchen Gebieten werden hierdurch der Erhalt und auch Investitionen in ihren eigenen Bestand besonders erschwert. Die zuständigen Bezirksämter legen die Regelungen zum Milieuschutz in der Regel sehr weit aus: Im Zuge einer Sanierung oder Modernisierung können große Wohnungen nicht mehr geteilt oder kleinere zusammengelegt werden. Auch das Anbringen von Balkonen oder auch die Installation von Fahrstühlen kann unter Umständen verboten werden. Somit wird eine Anhebung bzw. eine Angleichung des Wohnstandards verhindert. Ferner gilt in Berlin seit März 2015 ein Umwandlungsverbot bzw. Umwandlungsverordnung.

Nießbrauch:

das unveräußerliche, unvererbliche absolute Recht in Deutschland, die Nutzungen (§ 100 BGB) einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens zu ziehen (Nießbrauch an Sachen, § 1030 BGB; Nießbrauch an einer Erbschaft, § 1089 BGB). Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an einen Dritten und behält nur das Verfügungsrecht für sich. Zusammenfassung: Eine Person hält Anteil an einem fremden Gut zieht hieraus in irgendeiner Form Profit (z.B. Miete bei Immobilien), ohne selbst Eigentümer der Sache zu sein.

Notar:  

Person, die Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Tatsachen, Beweisen und Unterschriften vornimmt. Auch für die Hinterlegung von Geld und Kostbarkeiten ist er zuständig. Dabei ist er zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet. Die Kerntätigkeit des Notars bezieht sich auf folgende Rechtsgebiete:

  • Grundstücksrecht (v. a. Grundstückskaufverträge, Grunddienstbarkeiten, Grundpfandrechte)
  • Erbrecht (Beurkundung von Testamenten, europäische Nachlasszeugnisse, Erbverträgen, Erbscheinsanträgen etc.)
  • Familienrecht (Eheverträge, Vorsorgevollmachten, Erklärungen im Kindschaftsrecht, wie Vaterschaftsanerkennungen, Unterhaltsverpflichtungen), Sorgeerklärungen
  • Gesellschaftsrecht (Gründungen von GmbHs und Aktiengesellschaften, Umwandlungen, Satzungsänderungen, Handels- und Vereinsregisteranmeldungen, auch für Zweigniederlassungen von Gesellschaften nach ausländischem Recht, z. B. wie bei der englischen Ltd. (Limited)

Notaranderkonto:

Ein Notaranderkonto/Anderkonto oder Treuhandanderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Ein Treuhandkonto ist grundsätzlich ein in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung unterhaltenes Konto. Der Inhaber des Anderkontos verwaltet dieses für den Dritten treuhänderisch. Beim Immobilienkauf führt der Notar das Notaranderkonto für den Käufer und der Verkäufer der Immobilie. Das bedeutet, dass der Kontoverwalter das Konto zwar auf seinen Namen führt, das Guthaben aber nicht für sich selbst nutzen kann. Das hinterlegte Guthaben kann unter keinen Umständen dem Vermögen des Inhabers zugerechnet werden.

Nachwirkungszeit:

Im Schuldrecht Deutschlands bedeutet “Nachwirkung”, dass die im Vertrag getroffenen Regelungen auch nach Ablauf bzw. Kündigung eines Vertrages gelten. Bei der Vermittlung einer Immobilie bedeutet dies, dass wenn ein Kaufinteressent auf Grund der Tätigkeit des Maklers, aber nach Ablauf des Maklervertrages kauft, muss dieser trotzdem die vereinbarte Provision zahlen. Eine gesetzliche Regelung hinsichtlich der Dauert dieser Nachwirkungszeit gibt es nicht. In der Regel geht die Rechtssprechung von sechs Monaten aus, dies kann aber auch länger sein.

Objektanalyse:

Bezeichnet die Beurteilung einer Immobilie, zur Ermittlung ihres Verkehrswertes. Hier werden folgende Punkte berücksichtigt: die Analyse der Mikro- und Makro-Lage, die Grundstücks- und Gebäudeanalyse, die Analyse der Rechtsverhältnisse sowie die Analyse der Wirtschaftlichkeit und Rentabilität.

Pacht:

Ein Vertrag zweier Parteien, bei dem der Verpächter, dem Pächter die Nutzung des verpachteten Gegenstandes gewährt und dieser dafür die vereinbarte Pacht zahlt. Dem Pächter wird der verpachtete Gegenstand zur Nutzung und zum Erzielen von Erträgen, d.h. für einen Fruchtbezug, überlassen.

Reallast:

Belastung eines Grundstücks, durch die der Berechtigte regelmäßig wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück bezieht. Hierbei kann es sich aber auch um eine Dienstleistung oder Verpflichtung handeln und nicht zwingend um eine finanzielle Zahlung. Die Reallast ist im Grundbuch eingetragen und kann u.U. erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben.

Realteilung:

Bei Grundstücken wird ein Grundstück tatsächlich (also reell) in mehrere Grundstücke aufgeteilt. Hieraus entstehen nun zwei komplett voneinander unabhängige und selbstständige Grundstücke, die im Grundbuch jeweils mit einer eigenständigen Nummer bzw. mit einem eigenständigen Grundbuchblatt erfasst werden. Voraussetzung für die Realteilung: Beide Grundstücke müssen neu eingemessen werden (Teilungsvermessung) und die entstehenden Teilgrundstücke in ihrer Lage und Grenze eindeutig feststehen.

Sanierungsgebiet:

Ein Gebiet, in dem eine Gemeinde eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme in durchführt.

Sondernutzungsrecht:

liegt vor, wenn ein einzelner die Befugnis  hat, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen, während die anderen Eigentümer von der (Mit-)Nutzung ausgeschlossen sind. (z.B. ein bestimmter Stellplatz auf einem Gemeinschaftsparkplatz).

Spekulationssteuer:

Die gesetzliche Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre ab ihrem Kauf. Bei z.B. geerbten Immobilien markiert der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers den Beginn der Spekulationsfrist. Dies gilt übrigens auch für die Spekulationssteuer bei Schenkungen. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt wurde. Dabei gelten auch angefangene Kalenderjahre. Wenn also ein Haus im Dezember 2019 gekauft und bezogen wurde, können Sie es bereits ab Januar 2021 wieder verkaufen.

Sachwertverfahren:

Dieses Immobilienbewertungsverfahren ist in Deutschland durch die §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Neben dem Bodenrichtwert, wird hier das Alter und der Zustand der Immobilie berücksichtigt.

Schenkungssteuer:

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach §23 EstG einkommenssteuerpflichtig. Diese Steuer wird erhoben, wenn unentgeltliche Zuwendungen zwischen lebenden Personen stattfinden und diese einen bestimmten Freibetrag übersteigen. Der Freibetrag ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen der schenkenden und der beschenkten Person. Folgende Freibeträge werden berücksichtigt: Ehepartner: 500.000 Euro / Kinder: 400.000 Euro / Enkeln: 200.000 Euro / Geschwister sowie alle übrigen: 20.000 Euro, ohne dass die Steuer anfällt.

Sonderumlage:

Die Zahlung einer Sonderumlage dient überwiegend dazu, einen außergewöhnlichen und unvorhersehbaren Liquiditätsbedarf der Eigentümergemeinschaft abzudecken. Diese ist von jedem Wohnungseigentümer zuzüglich zum Hausgeld zu bezahlen. Möglich können sie aber auch der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen dienen. Ist die Zahlung einer Sonderumlage von notwendigen Maßnahmen erforderlich, entspricht sie einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies bedeutet: Zur Erhebung einer Sonderausgabe ist ein Beschluss nötig! Hier wird der Zweck, die Höhe sowie die Kostenverteilung der Sonderumlage festgesetzt. Beispiele zur Erhebung einer Sonderumlage können sein:

  • Anschaffungen bzw. größeren Maßnahmen, die nicht oder nur teilweise aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden (können)
  • dringende Reparaturen / Notreparaturen / vorläufigen Sicherungsmaßnahmen (z.B. nach Feuer-, Hagel- oder Sturmschäden)
  • Instandsetzungs- /Modernisierungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen
  • Liquiditätsschwierigkeiten durch Hausgeldausfälle (z.B. aufgrund der Insolvenz eines Wohnungseigentümers) / zu knapp kalkuliertem Wirtschaftsplan
  • Kosten sowie Vorschusszahlungen für die Durchführung eines Gerichtsverfahrens (z.B. zur Deckung im einzelnen wie Gerichtskosten, Anwaltsgebühren, Sachverständigenkosten, etc.)
  • Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft, insofern diese nicht durch eine Versicherung abgedeckt werden
  • Tilgungsleistungen für sonstige ungedeckte Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (etwa Altverbindlichkeiten)

Die Erhebung einer Sonderumlage ergänzt den für ein Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan. Dafür ist für die Erhebung eines Beschlusses erforderlich, der in formaler sowie inhaltlicher Hinsicht den Erfordernissen des Wirtschaftsplans entspricht, (s.a. §§ 23 Abs. 2, 22 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Beschluss für die Erhebung einer Sonderumlage müssen demnach folgende Punkte enthalten sein:

  • exakt detaillierte Angabe / Bezeichnung der erforderlichen Maßnahme
  • umzulegende Gesamtkosten der Maßnahme
  • Verteilerschlüssel und den auf jeden einzelnen Eigentümer entfallende Betrag
  • Fälligkeit der Zahlungen
  • ggf. Zahlungsmodalitäten (z.B. die Zahlung eines Einmalbetrages, Ratenzahlungen und Fälligkeitsterminen)

Sollte nur der Gesamtbetrag und der Verteilerschlüssel angegeben, reicht dieses ausnahmsweise aus, insofern sich daraus der jeweilige Betrag für den einzelnen Eigentümer ohne Probleme errechnen lässt. Welche Mehrheit für die Wirksamkeit des Beschlusses notwendig ist, hängt von der geplanten Maßnahme für die Sonderumlage ab.

Sondereigentum:

Das Sondereigentum umfasst als Oberbegriff das Wohnungs- und Teileigentum. Innerhalb des Grundstücksrechts repräsentiert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundstücksgleiche Rechte, die rein rechtlich genauso wie ein Grundstück behandelt werden. Der Begriff Sondereigentum kommt aus dem deutschen Wohnungseigentumsrecht und ist dem Eigentum weitgehend gleichgestelltes Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung oder an dem nicht zu Wohnzwecken dienenden Teileigentum. z. B. Geschäftsräumen, Werkstätten, Lagerräumen, Arztpraxen etc. bestehen.

Teilungserklärung:

Die Teilungserklärung ist eine einseitige Erklärung, die durch den Grundstückseigentümer abgegeben wird. Hierin wird darauf abgezielt, dass dem Grundbuchamt genaue Informationen über grundbuchrechtliche Sachverhalte gegeben werden. Durch die Teilungserklärung wird mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden. Die Teilungserklärung legt schlussendlich fest, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum wird. Zudem befasst sich ein Teil mit der Aufteilung des Wohnungs- oder Teileigentums in Miteigentumsanteile. Des Weiteren können auch bestimmte Sondernutzungsrechte festgehalten werden (z. B. für PKW-Stellplätze).

Teilungsvermessung:

Eine Teilungsvermessung ist von Nöten, wenn ein großes Grundstück in zwei oder mehr Teile aufgeteilt werden soll. Für einen anstrebten Verkauf eines Grundstücksteiles ist dann die Teilung ebenso im Grundbuch notwendig. Damit diese im Grundbuch vorgenommen werden kann, muss zudem im Kataster eine neue Flurkarte erstellt werden. Dies wird durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur in der Teilungsvermessung durchgeführt. Das neu abgeteilte Grundstück erhält dann auch ein eigenes Blatt im Grundbuch.

Teileigentum:

Teileigentum bezeichnet ein Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Es kann jedem beliebigen sonstigen Zweck dienen, insbesondere gewerblicher oder geschäftlicher Art wie für Geschäftsräume, Läden, Lagerräume, Werkstätten, Garagen, usw.

Übergabeprotokoll:

In Zusammenhang mit einem Verkauf oder einer Vermietung wird mit dem Übergabeprotokoll der Zustand einer Wohnung oder eines Hauses festgehalten.

Unbedenklichkeitsbescheinigung:

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer einer Immobilie. Die Bescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt und bestätigt dem Käufer, dass die Grunderwerbssteuer vollständig gezahlt wurde. Dies ist für die Eintragung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch von Nöten. Eine vollständige Abwicklung einer Immobilientransaktion ist ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht möglich.

Vorkaufsrecht:

Das Vorkaufsrecht ist entweder durch ein Rechtsgeschäft begründet- und somit vertraglich vereinbart oder aber gesetzlich festgelegt. Es ist zwischen mehreren Arten des Vorkaufsrechts zu unterscheiden:

Das dingliche Vorkaufsrecht besteht nur für Grundstücke, ohne die sich darauf befindlichen Gebäude. Das dingliche Vorkaufsrecht wird im Grundbuch vermerkt. Diese Eintragung ist gleichzeitig auch eine Vormerkung. Auf Grund dessen hat der Vorkaufsberechtigte sogar einen Rechtsanspruch auf die Übertragung des Grundstückes, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur vererbt werden, wenn die Vererbbarkeit im Grundbuch vermerkt wurde.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht besteht für Grundstücke und Häuser. Bei dieser Form des Vorkaufsrechts erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch, sie wird ausschließlich vertraglich vereinbart.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht wird durch die Gemeinde ausgeübt. Dies ist im Baugesetzbuch verankert. Zudem bestehen weitere Grundlagen für ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht auf Grund von Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz, Wasserrecht. Häufig sind dies Flächen welche im Bebauungsplan der Kommune für öffentliche Zwecke markiert sind. Weitere Möglichkeiten sind in festgelegten Sanierungsgebieten, bei städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung zu finden.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht tritt beispielsweise ein, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll oder auch bei einer Erbengemeinschaft. Möchte einer der Erben seinen Anteil veräußern, so haben die anderen Erben ein Vorkaufsrecht

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Bei dieser Methode wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken hergeleitet. Die Lage, Nutzung, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit sollten mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Verkehrswert:

Der Verkehrswert einer Immobilie zeigt an, wie viel diese gemessen an den aktuellen Marktverhältnissen wert ist. Möchte ein Immobilienbesitzer seine Immobilie verkaufen, ist eine realistische Marktwertbestimmung unabdingbar.

Wirtschaftsplan:

Der Wirtschaftsplan ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Separat wird die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage veranschlagt. Der beschlossene Wirtschaftsplan begründet die rechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den Hausgeld/-Wohngeldzahlungen.

 Wohngeld:

Das Wohngeld oder auch Hausgeld ist eine im Wirtschaftsplan festgelegte und geschuldete Vorauszahlung, die an die Wohnungseigentumsverwaltung zu leisten ist. Diese dient den laufenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums.

Wohneigentum:

Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch begründet, jede Wohnung erhält bei der Entstehung ein eigenes Grundbuchblatt und kann deshalb wie jede andere Immobilie verkauft, mit Grundpfandrechten belastet oder vererbt werden. Die Wohnung im Wohnungseigentum wird umgangssprachlich auch als Eigentumswohnung bezeichnet.

 In Deutschland kann der Bürger bei Wohnimmobilien unterscheiden zwischen Mietwohnung (überwiegend im Mehrfamilienhaus) oder Wohneigentum (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus). Bei der Mietwohnung gilt Mietrecht, bei Wohneigentum ist Eigentumsrecht anzuwenden, das bei Wohnungseigentum durch das Spezialgesetz des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) umgesetzt wird. Wirtschaftlich sind als Entscheidungskriterium bei der Mietwohnung deren Miete und Nebenkosten maßgeblich, bei Wohneigentum dessen Kaufpreis und Nebenkosten beim Grundstückskauf; für beide Wohnformen ist die Lage von Bedeutung.

Wegerecht:

Das Wegerecht welches in Grundbucheinträgen meist als Geh- und Fahrrecht bezeichnet wird, ist im Sachenrecht das Recht von Rechtssubjekten, einen Gehweg oder Fahrweg auf fremdem Grund und Boden zwecks Durchgangs oder Durchfahrt nutzen zu dürfen.

Allgemein versteht man unter Wegerecht alle Rechtsnormen für den Straßen- und Wegebau, die Nutzung, Widmung und Benennung öffentlicher und privater Wege. Seit der Trennung der Rechtsgebiete gehört das Straßen- und Wegerecht dem Recht der öffentlichen Sachen an, während das Wegerecht im Privatrecht zum Nachbarrecht gehört. Es geht vom Grundsatz aus, dass Wege auf fremden Grundstücken nur durch Einigung mit dem Grundstückseigentümer errichtet werden können. Rechtssubjekte können natürliche Personen, Personenvereinigungen oder juristische Personen sein. Privatrechtlich kann sich jemand ein Wegerecht auf fremden Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten außer dem Notwegerecht nur durch Einigung mit dem betroffenen Grundstückseigentümer verschaffen, denn der Herrschaftsbereich eines Grundstückseigentümers beginnt und endet an seiner Grundstücksgrenze. Wird ihm jedoch ein Wegerecht eingeräumt, so besteht das Recht, ein ihm nicht gehörendes Nachbargrundstück zu überqueren, um zum öffentlichen Straßennetz zu gelangen. Sind am Wegerecht ausschließlich Grundstückseigentümer beteiligt, so unterscheidet man zwischen herrschendem und dienendem Grundstück. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist als Rechtsinhaber vom Wegerecht begünstigt und darf ein fremdes Grundstück durchqueren, das dienende Grundstück muss das Wegerecht dulden. Die Rechtsprechung charakterisiert das Wegerecht seit 1932 als wesentlichen Bestandteil des herrschenden Grundstücks.

Wohnfläche:

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Die Gesamtwohnfläche bildet eine wichtige Grundlage für die Berechnung der Miete bei Mietwohnungen, des Kaufpreises beim Immobilienkauf von Eigentumswohnungen und Häusern und beim Ertragswert für die Wertermittlung im Rahmen der Immobilienfinanzierung von Mehrfamilienhäusern. Die Nutzung einer Wohnfläche spielt auch bei Gebäude- und bei Hausratversicherungen eine große Rolle.

Wohnflächenberechnung:

Es gibt viele Möglichkeiten nach denen die Wohnfläche berechnet werden kann. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung die Methode erster Wahl. Nach ihr orientieren sich im Streitfall auch die Gerichte.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung(WoFlV):

  • Die Grundfläche ist nicht identisch zur Wohnfläche.
  • Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen: alles unter einem Meter Höhe zählt nicht zur Wohnfläche. Ab einem Meter bis 1,99 Meter zählt die Fläche zur Hälfte. Ab zwei Metern Raumhöhe wird die Fläche zu 100 Prozent angerechnet.
  • Heizungsräume und Garagen, Kellerräume, Waschküche, gehören nicht zur Wohnfläche.
  • Terrassen, Balkone und Loggien zählen i.d.R mit einem Viertel der Fläche, höchstens bis zur Hälfte.
  • Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden mit der Hälfte ihrer Grundfläche, geheizte zu 100 Prozent eingerechnet.
  • Tür-, Fenster- und Wandnischen, zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und sie mindestens 13 Zentimeter tief sind.
  • Schornsteine, Pfeiler und Säulen gehören nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
  • Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung.

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277:

  • Die Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche.
  • Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung.
  • Heizungsräume, Kellerräume, Waschküche, und Garagen zählen zur Wohnfläche.
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden mit einberechnet.
  • Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Wohnfläche, egal ob beheizt oder nicht.
  • Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 283

Die DIN 283 wurde bereits im Jahr 1983 außer Kraft gesetzt. In wenigen Fällen findet diese Methode noch Anwendung. Zum Beispiel, wenn sich zwei Parteien ausdrücklich für die Wohnflächenberechnung nach der DIN 283 entscheiden (BGH, Az.: VIII ZR 231/06). Im Gegensatz zu den voran gegangenen Berechnungsmethoden enthält die DIN 283 keine Regelungen für Garagen, Heizungsräume oder Terrassen. Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne Wandbekleidung, Rohbaumaße abzüglich drei Prozent Putzabschlag. Flächen, die bewohnbar sind, zählen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zur Wohnfläche. Die Nutzfläche wird nach DIN 277 definiert und umfasst sowohl Wohnfläche als auch anderweitig nutzbare Flächen wie Verkehrs- und Nutzfläche. Zur Verkehrsfläche gehören z.B. Treppenhaus oder Aufzug.

Zinshaus:

Ein Zinshaus oder auch: Miethaus/Mietshaus ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus, für dessen Wohnungen monatlich eine Miete (Mietzins) zu entrichten ist. Häufig handelt es sich um Mehrfamilienhäuser mit mehr als fünf Wohneinheiten, die an einzelne Mieter vermietet werden. Dabei gehört die gesamte Liegenschaft – und nicht nur einzelne Mieteinheiten – einem Eigentümer oder einer Eigentümergemeinschaft. Die Mieter eines Zinshauses zahlen für die Überlassung der Wohneinheiten eine Miete, den sogenannten Mietzins. Die Miete ist die Zinszahlung der Mieter für die Überlassung des eingesetzten Kapitals – der sogenannte Mietzins. Die Zahlung der Miete ist i.d.R. monatlich im Voraus zu zahlen. Hierzu schließen Vermieter und Mieter ein Vertrag, in dem sich der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache einschließlich aller dazugehörenden baulichen und technischen Einrichtungen zu gewährleisten, während sich der Mieter verpflichtet, die hierfür vereinbarte Miete einschließlich aller anfallenden Nebenkosten regelmäßig fristgerecht zu zahlen.

Gerade in Ballungsgebieten, Großstädten und sonstiger beliebter Lage ist das Zinshaus eine gängige Form der Altersvorsorge. Das Mietshaus erbringt dem Inhaber regelmäßige und verlässliche Mieteinnahmen, die für eine stabile Rendite sorgen.

Auf Grund der verkäuferfreundlichen Lage auf dem Immobilienmarkt verschwinden klassische Zinshäuser zunehmend, da die Eigentümer oftmals einzelne Wohnung als Eigentumswohnungen verkaufen. Ein Haus mit mehreren Eigentums­wohnungen und unterschiedlichen Eigentümern ist in diesem Sinne kein Zinshaus, sondern ein aufgeteiltes Mehrfamilienhaus.

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